Bauherren aufgepasst: Seit 2026 gelten neue Regeln bei Baumängeln
Baumängel können teuer werden. Seit 2026 haben Bauherren in der Schweiz jedoch stärkere Rechte. Erfahren Sie, welche Fristen neu gelten und wie Sie bei Mängeln richtig vorgehen.
Baumängel gehören leider zu den häufigsten Streitpunkten nach einem Bauprojekt.
Für Bauherren war dabei bisher insbesondere eines problematisch:
Wer einen Mangel nicht schnell genug meldete, riskierte unter Umständen seine Mängelrechte.
Seit dem 1. Januar 2026 hat sich die rechtliche Situation für Bauherrinnen und Bauherren in der Schweiz deutlich verbessert.
Neu gilt eine Mängelrügefrist von 60 Tagen
Eine der wichtigsten Neuerungen betrifft die Frist zur Meldung eines Mangels.
Bei offenen Mängeln, die bei der Abnahme beziehungsweise Ablieferung des Bauwerks erkennbar sind, beträgt die Rügefrist neu grundsätzlich 60 Tage ab Ablieferung des Werks.
Bei versteckten Mängeln, die erst später sichtbar werden, stehen Bauherren grundsätzlich 60 Tage ab Entdeckung des Mangels zur Verfügung.
Diese gesetzlichen Fristen können vertraglich nicht zulasten der Bauherrschaft verkürzt werden.
Das verschafft Bauherren wesentlich mehr Zeit, einen festgestellten Mangel fachgerecht beurteilen zu lassen und korrekt gegenüber dem verantwortlichen Unternehmen zu melden.
Trotzdem gilt: Nicht unnötig warten
Die längere Frist bedeutet nicht, dass Bauherren mit einer Mängelmeldung warten sollten.
Unser Rat lautet weiterhin:
Mängel möglichst sofort dokumentieren und schriftlich melden.
Je früher ein Problem erkannt und angesprochen wird, desto einfacher lässt sich häufig klären:
- was genau mangelhaft ausgeführt wurde
- wer dafür verantwortlich ist
- welche Arbeiten zur Behebung notwendig sind
- und welche Folgeschäden verhindert werden können
Fotos, Videos, Pläne, Abnahmeprotokolle und die gesamte Kommunikation mit den beteiligten Unternehmen können dabei später sehr wichtig sein.
Auch das Recht auf Nachbesserung wurde gestärkt
Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Behebung von Baumängeln.
Seit dem 1. Januar 2026 kann das gesetzlich geschützte Nachbesserungsrecht bei Baumängeln in den entsprechenden Fällen nicht mehr einfach im Voraus vertraglich ausgeschlossen werden.
Dies betrifft nicht nur klassische Bauwerkverträge.
Die neue Regelung erfasst auch den Kauf von Grundstücken mit Neubauten, die noch erstellt werden müssen oder innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Verkauf erstellt wurden.
Gerade beim Kauf einer Neubauwohnung oder eines neu erstellten Einfamilienhauses ist dies für Käufer von grosser Bedeutung.
Die Bauabnahme bleibt einer der wichtigsten Momente eines Bauprojekts
Trotz der verbesserten gesetzlichen Situation sollte die Bauabnahme niemals unterschätzt werden.
Bei der Abnahme sollte das Bauwerk systematisch kontrolliert werden.
Typische Bereiche sind beispielsweise:
- Fenster und Türen
- Fassaden und Abdichtungen
- Boden und Wandbeläge
- Sanitärinstallationen
- Elektroinstallationen
- Heizung und Lüftungsanlagen
- Dächer und Terrassen
- Keller und Tiefgaragen
- allgemeine Oberflächen und Ausführungsqualität
Festgestellte Mängel sollten klar beschrieben und in einem Abnahme oder Mängelprotokoll festgehalten werden.
Aussagen wie „wird später noch erledigt“ reichen aus Sicht eines Bauherrn nicht aus.
Je klarer dokumentiert ist, welcher Mangel besteht, wo er sich befindet und bis wann er behoben werden soll, desto besser.
Ein kleiner Mangel kann später teuer werden
Nicht jeder Baumangel ist auf den ersten Blick dramatisch.
Doch gerade bei Abdichtungen, Feuchtigkeit, Haustechnik oder Gebäudehüllen können zunächst unscheinbare Probleme später erhebliche Schäden verursachen.
Aus einer kleinen undichten Stelle kann ein Feuchtigkeitsschaden entstehen.
Aus einer fehlerhaften Abdichtung können Schäden an mehreren Bauteilen entstehen.
Und aus einer vermeintlich kleinen technischen Abweichung können langfristig höhere Energie oder Unterhaltskosten resultieren.
Deshalb sollte die Frage nicht nur lauten:
„Funktioniert es heute?“
Sondern auch:
„Wurde es fachgerecht und vertragsgemäss ausgeführt?“
Sie sind unsicher, ob eine Arbeit mangelhaft ausgeführt wurde?
Genau hier möchten wir Bauherren unterstützen.
Der Bauherrenverband Schweiz versteht sich als neutrale Anlaufstelle zwischen Bauherrschaft, Fachplanern und ausführenden Unternehmen.
Wenn bei einem Bauprojekt Unklarheiten oder Mängel auftreten, unterstützen wir Bauherren dabei, die Situation strukturiert einzuordnen und die richtigen nächsten Schritte einzuleiten.
Je nach Situation können wir geeignete Fachpersonen und Spezialisten aus unserem Netzwerk beiziehen und dabei helfen, eine unabhängige Beurteilung zu ermöglichen.
Denn unser Ziel ist nicht, unnötige Konflikte zwischen Bauherren und Unternehmen zu schaffen.
Unser Ziel ist es, Transparenz zu schaffen, Lösungen zu finden und die Interessen der Bauherrschaft zu schützen.
Unsere Empfehlung an alle Bauherren
Entdecken Sie einen möglichen Baumangel, sollten Sie:
- den Mangel fotografisch dokumentieren
- Datum und Ort festhalten
- den Mangel schriftlich melden
- keine wichtigen Beweise beseitigen
- bei grösseren oder unklaren Schäden eine Fachperson beiziehen
- sämtliche Unterlagen und Korrespondenz aufbewahren
Und vor allem:
Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, etwas vorschnell als mängelfrei zu bestätigen, wenn Sie Zweifel haben.
Die neuen gesetzlichen Regelungen geben Bauherren seit 2026 mehr Rechte und mehr Zeit.
Doch die beste Grundlage bleibt weiterhin eine saubere Dokumentation, eine professionelle Abnahme und eine frühzeitige fachliche Beurteilung.