Bauen ausserhalb der Bauzone: Was Eigentümer und Käufer seit Juli 2026 wissen müssen

Mit der zweiten Etappe der Revision des Raumplanungsgesetzes kurz RPG 2 sollen Gebäude und versiegelte Flächen ausserhalb der Bauzonen stärker begrenzt und die Landschaft langfristig geschützt werden.

Für Grundstückseigentümer, Käufer, Landwirte und Investoren bedeutet dies:

Vor einem Kauf, Umbau oder einer Umnutzung sollte noch genauer geprüft werden, was auf einem Grundstück tatsächlich zulässig ist.

Ausserhalb der Bauzone gelten andere Spielregeln

Grundsätzlich gilt in der Schweiz weiterhin:

Gebaut wird in erster Linie innerhalb der Bauzonen.

Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen unterliegen deshalb besonderen und teilweise deutlich strengeren Voraussetzungen.

Das betrifft beispielsweise:

• Umbauten und Erweiterungen
• Nutzungsänderungen
• zusätzliche Gebäude
• ehemalige landwirtschaftliche Gebäude
• Scheunen und Ställe
• Ersatzneubauten
• Zufahrten und befestigte Flächen
• sowie verschiedene Nebenbauten und Anlagen

Entscheidend ist dabei nicht nur, was ein Eigentümer gerne realisieren möchte.

Es muss zuerst geklärt werden, welche Nutzung rechtlich zulässig ist und welche Bewilligungen bereits bestehen.

Haus ausserhalb der Bauzone kaufen? Unbedingt vorher prüfen.

Besonders aufmerksam sollten Käufer bei älteren Immobilien sein.

Denn nur weil ein Gebäude, Wintergarten, Anbau oder eine ausgebaute Scheune seit vielen Jahren besteht, bedeutet dies nicht automatisch, dass alles rechtsgültig bewilligt wurde.

Das Bundesamt für Raumentwicklung weist ausdrücklich darauf hin, dass bei unbewilligten Veränderungen selbst nach Jahrzehnten die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verlangt werden kann.

Und besonders wichtig:

Dies kann auch einen späteren Käufer beziehungsweise Rechtsnachfolger treffen.

Wer eine Immobilie ausserhalb der Bauzone kauft, sollte sich deshalb nicht nur mit dem Zustand des Gebäudes beschäftigen.

Ebenso wichtig ist die Frage:

Ist das, was ich kaufe, tatsächlich bewilligt?

Vor einem Kauf empfehlen wir deshalb, unter anderem folgende Unterlagen zu prüfen:

• ursprüngliche Baubewilligungen
• bewilligte Baupläne
• spätere Umbau- und Erweiterungsbewilligungen
• bewilligte Nutzungen
• Zonenzugehörigkeit des Grundstücks
• Grundbuchunterlagen
• kantonale und kommunale Vorgaben
• allfällige Schutzbestimmungen

Gerade bei älteren Liegenschaften kann eine saubere Prüfung vor dem Kauf später erhebliche Kosten und Probleme verhindern.

RPG 2 soll das weitere Wachstum ausserhalb der Bauzonen begrenzen

Ein Kernpunkt der neuen Regelung ist die sogenannte Stabilisierung.

Die Anzahl der Gebäude und die versiegelte Fläche ausserhalb der Bauzonen sollen künftig grundsätzlich nur noch begrenzt zunehmen.

Der Bund hat hierfür ein maximales Wachstum von 2 Prozent festgelegt.

Damit soll verhindert werden, dass sich die Bebauung ausserhalb der bestehenden Siedlungsgebiete kontinuierlich weiter ausdehnt.

Für die Kantone bedeutet dies, dass sie entsprechende Strategien und Massnahmen entwickeln müssen.

Für Bauherren bedeutet es:

Die Möglichkeiten eines Projekts müssen künftig noch stärker im Zusammenhang mit der kantonalen Raumplanung betrachtet werden.

Die konkrete Umsetzung kann deshalb von Kanton zu Kanton unterschiedlich ausfallen.

Eine Scheune einfach zu einer Wohnung umbauen?

Eine Frage begegnet uns bei solchen Immobilien besonders häufig:

„Kann ich diese Scheune oder diesen Stall später zu Wohnraum ausbauen?“

Die Antwort lautet:

Möglicherweise – aber keinesfalls automatisch.

Mit RPG 2 wurde der sogenannte Gebietsansatz geschaffen.

Damit erhalten die Kantone ein neues Planungsinstrument, mit dem sie ausgewählte Gebiete ausserhalb der Bauzone gezielt weiterentwickeln können.

In bestimmten Situationen könnte dadurch beispielsweise auch die Umnutzung ehemaliger Ökonomiegebäude wie Scheunen oder Ställe ermöglicht werden.

Dafür müssen jedoch verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein.

Unter anderem braucht es entsprechende Grundlagen in der kantonalen Planung sowie ein räumliches Gesamtkonzept.

Deshalb sollte ein Gebäude niemals allein aufgrund seines vermeintlichen „Ausbaupotenzials“ gekauft werden.

Zuerst prüfen – danach investieren.

Neu interessant: Die Abbruchprämie

RPG 2 bringt nicht nur Einschränkungen, sondern auch neue Instrumente.

Dazu gehört die sogenannte Abbruchprämie.

Sie soll Eigentümer dabei unterstützen, nicht mehr benötigte oder störende Gebäude ausserhalb der Bauzone zurückzubauen und die Fläche wieder zu rekultivieren.

Unter den entsprechenden Voraussetzungen können dadurch Abbruchkosten gegenüber dem Kanton geltend gemacht werden.

Gerade bei alten und nicht mehr genutzten Gebäuden kann dies für Grundstückseigentümer interessant sein.

Der vermeintliche Traumkauf kann sonst teuer werden

Stellen Sie sich beispielsweise folgende Situation vor:

Sie erwerben einen ehemaligen Bauernhof.

Auf den ersten Blick bietet die Liegenschaft alles, was Sie gesucht haben:

Ein Wohnhaus, eine grosse Scheune, einen angebauten Wintergarten und viel Umschwung.

Der Verkäufer erklärt Ihnen:

„Das steht schon seit 25 Jahren so.“

Das klingt beruhigend.

Rechtlich sagt es jedoch noch nichts darüber aus, ob alle Veränderungen tatsächlich bewilligt wurden.

Erst nach dem Kauf stellt sich heraus, dass ein Ausbau oder Anbau nie rechtsgültig bewilligt wurde.

Plötzlich stehen nicht mehr nur die geplante Renovation und Finanzierung im Mittelpunkt, sondern möglicherweise auch aufwendige Abklärungen oder sogar Rückbaumassnahmen.

Genau solche Situationen sollten Bauherren möglichst vor dem Kauf erkennen.

Unser Rat: Nicht zuerst kaufen und danach prüfen

Bei Immobilien ausserhalb der Bauzone sollte deshalb ein anderer Grundsatz gelten:

Erst prüfen. Dann entscheiden. Dann investieren.

Vor einem Kauf oder einer grösseren Projektierung sollten insbesondere folgende Fragen beantwortet werden:

Was ist heute bewilligt?

Welche Nutzung ist zulässig?

Was darf verändert oder erweitert werden?

Bestehen Einschränkungen aufgrund der Zone oder des Standorts?

Sind sämtliche bestehenden Gebäudeteile rechtmässig erstellt worden?

Ist meine geplante zukünftige Nutzung überhaupt realistisch?

Eine frühzeitige Abklärung kann hier einen entscheidenden Unterschied machen.

Sie interessieren sich für eine Immobilie ausserhalb der Bauzone?

Genau hier unterstützt der Bauherrenverband Schweiz.

Sie möchten ein Haus, einen Bauernhof, eine Scheune oder ein Grundstück ausserhalb der Bauzone erwerben?

Oder Sie besitzen bereits eine entsprechende Immobilie und möchten einen Umbau, eine Erweiterung oder eine neue Nutzung prüfen?

Unser Team unterstützt Sie dabei, die Ausgangslage strukturiert zu betrachten und die richtigen nächsten Schritte einzuleiten.

Bei Bedarf vernetzen wir Sie mit geeigneten:

• Architekten
• Fachplanern
• Bauunternehmen
• Immobilienfachpersonen
• sowie weiteren Spezialisten aus unserem Netzwerk.

Unser Ziel ist es, dass Bauherren vor einer Investition möglichst genau wissen, welche Chancen, Einschränkungen und Risiken bestehen.

Denn gerade beim Bauen ausserhalb der Bauzone kann eine frühzeitige Prüfung später viel Zeit, Geld und Ärger sparen.

Sie haben bereits ein konkretes Grundstück oder Objekt im Blick?

Kontaktieren Sie den Bauherrenverband Schweiz.

Wir unterstützen Sie dabei, Ihr Vorhaben strukturiert anzugehen und die richtigen Fachpersonen für die nächsten Schritte zusammenzubringen.

Bauherrenverband Schweiz
Neutral begleiten. Von der Planung bis zur Realisierung.

Hinweis: Ob ein konkretes Bauvorhaben oder eine Umnutzung möglich ist, hängt unter anderem vom Standort, der Zonenzugehörigkeit, der bisherigen Nutzung, bestehenden Bewilligungen sowie den kantonalen und kommunalen Vorgaben ab. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar.

Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE – Revision Raumplanungsgesetz RPG 2 / Bauen ausserhalb der Bauzonen, Stand 2026