Eigenmietwert fällt 2029: Sollten Hauseigentümer Renovationen jetzt vorziehen?

Ab dem 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert auf selbstgenutztem Wohneigentum abgeschafft.

Was für viele Hauseigentümer zunächst nach einer klaren finanziellen Entlastung klingt, hat jedoch eine wichtige Kehrseite:

Gleichzeitig fallen verschiedene Steuerabzüge weg oder werden deutlich eingeschränkt.

Für Eigentümer, die in den kommenden Jahren eine Renovation, energetische Sanierung oder grössere Unterhaltsarbeiten planen, stellt sich deshalb bereits heute eine wichtige Frage:

Sollte ich geplante Arbeiten noch vor 2029 ausführen?

Was ändert sich ab 1. Januar 2029?

Heute müssen Eigentümerinnen und Eigentümer einer selbstgenutzten Immobilie den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern.

Im Gegenzug können unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise Unterhaltskosten und Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Dieses System wird ab dem 1. Januar 2029 grundlegend geändert.

Der Eigenmietwert für selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften entfällt. Gleichzeitig werden verschiedene bisherige Abzugsmöglichkeiten abgeschafft oder stark eingeschränkt.

Unterhaltskosten können künftig nicht mehr abgezogen werden

Dieser Punkt ist für Hauseigentümer besonders wichtig.

Mit dem Systemwechsel können die Kosten für den Liegenschaftsunterhalt bei selbstgenutztem Wohneigentum ab 2029 bei Bund, Kantonen und Gemeinden grundsätzlich nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden.

Das kann beispielsweise Arbeiten betreffen, die heute – abhängig von der konkreten steuerlichen Einordnung als werterhaltender Unterhalt berücksichtigt werden können.

Dazu können etwa gehören:

• Reparaturen
• Malerarbeiten
• Ersatz bestehender Bauteile
• Dacharbeiten
• Fassadenunterhalt
• Ersatz von Fenstern
• Unterhalt technischer Anlagen
• verschiedene Sanierungsarbeiten

Ob eine konkrete Ausgabe heute tatsächlich steuerlich abzugsfähig ist, hängt jedoch von der Art der Massnahme und den geltenden steuerlichen Vorschriften ab.

Nicht jede Renovation ist automatisch steuerlich abziehbar.

Was passiert mit energetischen Sanierungen?

Auch hier gibt es eine wichtige Änderung.

Bei der direkten Bundessteuer fallen ab 2029 die bisherigen Abzüge für Investitionen in Energiesparen und Umweltschutz weg.

Die Kantone erhalten jedoch weiterhin die Möglichkeit, solche Abzüge während einer Übergangszeit vorzusehen.

Diese kantonalen Abzugsmöglichkeiten dürfen längstens bis 2050 weitergeführt werden.

Das bedeutet:

Die steuerliche Situation kann künftig je nach Kanton unterschiedlich aussehen.

Wer beispielsweise eine neue Wärmepumpe, eine energetische Gebäudesanierung oder andere Energieeffizienzmassnahmen plant, sollte deshalb nicht nur die technischen Möglichkeiten prüfen, sondern auch die geltenden kantonalen Steuer- und Förderbedingungen berücksichtigen.

Sollte man Renovationen deshalb auf 2027 oder 2028 vorziehen?

Diese Frage lässt sich nicht für jeden Eigentümer gleich beantworten.

Aber:

Wer ohnehin grössere Unterhalts- oder Sanierungsarbeiten für die nächsten Jahre geplant hat, sollte den Zeitpunkt der Ausführung jetzt bewusst prüfen.

Unter Umständen kann es steuerlich interessant sein, bestimmte abzugsfähige Arbeiten noch vor dem Systemwechsel durchzuführen.

Das bedeutet jedoch ausdrücklich nicht, dass jeder Hauseigentümer nun möglichst schnell renovieren sollte.

Entscheidend sind unter anderem:

• die persönliche Einkommens- und Steuersituation
• der Wohnkanton
• die Art der geplanten Arbeiten
• die heutige steuerliche Abzugsfähigkeit
• vorhandene Förderprogramme
• der Zustand des Gebäudes
• die Finanzierung der Massnahmen
• sowie die geplante Haltedauer der Immobilie

Eine Renovation sollte deshalb niemals nur aufgrund eines möglichen Steuerabzugs ausgeführt werden.

Die Investition muss auch technisch und wirtschaftlich sinnvoll sein.

Auch der Schuldzinsenabzug verändert sich

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird gleichzeitig der heutige Schuldzinsenabzug stark eingeschränkt.

Wer ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum besitzt, kann Hypothekar- beziehungsweise private Schuldzinsen künftig grundsätzlich nicht mehr wie heute geltend machen.

Ein anteiliger Schuldzinsenabzug bleibt insbesondere für Eigentümer von vermieteten oder verpachteten Immobilien bestehen.

Damit kann der neue Systemwechsel je nach Höhe der Hypothek sehr unterschiedliche Auswirkungen haben.

Eigentümer mit einer bereits stark amortisierten Hypothek können beispielsweise anders betroffen sein als Eigentümer mit einer hohen Fremdfinanzierung.

Eine Ausnahme gibt es für Ersterwerber

Wer zum ersten Mal in der Schweiz Wohneigentum erwirbt und dieses als Erstliegenschaft selbst nutzt, erhält einen besonderen Ersterwerberabzug für Schuldzinsen.

m ersten Jahr beträgt der maximale Abzug:

CHF 10'000 für verheiratete Ehepaare

beziehungsweise

CHF 5'000 für übrige Steuerpflichtige.

Der maximale Abzug reduziert sich danach jährlich um 10 Prozent des ursprünglichen Höchstbetrags.

Damit soll insbesondere die finanzielle Belastung beim erstmaligen Erwerb von Wohneigentum etwas abgefedert werden. 
Dieser gilt während maximal zehn Jahren.

Was passiert mit Zweitwohnungen?

Auch Zweitliegenschaften sind vom Wegfall des Eigenmietwerts betroffen.

Gleichzeitig erhalten die Kantone neu die Möglichkeit, eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einzuführen.

Ob ein Kanton diese Steuer tatsächlich einführt und wie hoch sie ausfallen wird, entscheidet der jeweilige Kanton beziehungsweise je nach Ausgestaltung die Gemeinde.

Gerade Eigentümer von Ferienwohnungen sollten deshalb die weitere Entwicklung in ihrem Standortkanton beobachten.

Was bedeutet das konkret für Hauseigentümer?

Bis zum Inkrafttreten am 1. Januar 2029 bleibt noch Zeit.

Diese Zeit sollte jedoch genutzt werden.

Wer in den kommenden Jahren ohnehin grössere Arbeiten plant, sollte seine Immobilie frühzeitig betrachten und sich beispielsweise folgende Fragen stellen:

Welche Sanierungen stehen in den nächsten fünf bis zehn Jahren an?

Welche Arbeiten sind technisch notwendig?

Welche davon könnten heute steuerlich berücksichtigt werden?

Soll die Heizung ersetzt werden?

Stehen Dach, Fenster oder Fassade vor einer Sanierung?

Gibt es energetische Verbesserungsmöglichkeiten?

Welche Förderprogramme stehen zur Verfügung?

Wie verändert sich meine persönliche steuerliche Situation ab 2029?

Aus diesen Fragen kann eine sinnvolle langfristige Sanierungsstrategie entstehen.

Nicht hektisch sanieren sondern richtig planen

Der Systemwechsel sollte nicht dazu führen, dass Eigentümer nun übereilt Aufträge vergeben.

Im Gegenteil.

Eine grössere Sanierung sollte sauber vorbereitet werden.

Dazu gehören:

• eine Bestandsaufnahme der Immobilie
• eine Priorisierung notwendiger Massnahmen
• eine realistische Kostenschätzung
• mehrere vergleichbare Angebote
• die Prüfung von Fördermöglichkeiten
• eine sinnvolle Etappierung
• sowie die steuerliche Prüfung des optimalen Zeitpunkts

Gerade bei grösseren Investitionen können Unterschiede zwischen Offerten schnell mehrere tausend oder sogar zehntausend Franken betragen.

Deshalb lohnt sich eine strukturierte Planung.

Der Bauherrenverband Schweiz unterstützt Sie

Sie planen in den nächsten Jahren eine Renovation oder Sanierung Ihrer Immobilie?

Oder Sie möchten wissen, welche Arbeiten technisch sinnvoll sind und welche Fachunternehmen dafür infrage kommen?

Der Bauherrenverband Schweiz unterstützt Bauherren und Eigentümer bei der strukturierten Vorbereitung ihrer Projekte.

Bei Bedarf vernetzen wir Sie mit geeigneten:

• Architekten
• Fachplanern
• Heizungsinstallateuren
• Elektroinstallateuren
• Gebäudehüllenspezialisten
• Bauunternehmen
• und weiteren geprüften Fachbetrieben.

Zusätzlich unterstützen wir Sie dabei, verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen.

Dabei sollte nicht nur der günstigste Endpreis entscheidend sein.

Wir betrachten unter anderem:

• Leistungsumfang
• Qualität der angebotenen Produkte
• technische Lösung
• enthaltene und nicht enthaltene Leistungen
• mögliche Zusatzkosten
• Termine
• Garantien
• sowie das Preis-Leistungs-Verhältnis.

Denn gerade vor einer grösseren Sanierung gilt:

Gut geplant ist besser als vorschnell investiert.

Unser Rat an Hauseigentümer

Der Wegfall des Eigenmietwerts bringt eine grundlegende Veränderung für Schweizer Wohneigentümer.

Für viele Eigentümer kann das neue System Vorteile bringen.

Gleichzeitig verändern sich aber auch die bisherigen Steuerabzüge deutlich.

Wer ohnehin in den nächsten Jahren renovieren oder sanieren möchte, sollte deshalb nicht bis Ende 2028 warten, sondern bereits heute prüfen, welche Massnahmen geplant sind und wann deren Umsetzung sinnvoll ist.

Sie planen eine Sanierung oder Renovation?

Kontaktieren Sie den Bauherrenverband Schweiz.

Wir unterstützen Sie dabei, Ihr Vorhaben strukturiert zu planen, geeignete Fachunternehmen zu finden und verschiedene Angebote transparent miteinander zu vergleichen.

Bauherrenverband Schweiz
Neutral begleiten. Von der Planung bis zur Realisierung.